A Prefeitura de Manaus deu um passo importante para fortalecer o ordenamento urbano e garantir mais equilíbrio entre o interesse privado e o coletivo. Sancionada no início de janeiro, a Lei Complementar nº 29/2026, instituída por meio do Instituto Municipal de Planejamento Urbano (Implurb), cria o mecanismo da compensação urbanística como instrumento legal para a regularização de imóveis construídos em desacordo com o Código de Obras e Edificações e com as Normas de Uso e Ocupação do Solo do município.
Na prática, a nova legislação estabelece critérios objetivos para que edificações que não atendem integralmente as regras do Plano Diretor possam avançar no processo de regularização, mediante indenização ao município pelos impactos urbanísticos causados. A medida se apoia nos princípios do direito urbanístico e ambiental e busca corrigir distorções históricas, permitindo que o crescimento da cidade aconteça de forma mais organizada, transparente e sustentável.
De acordo com o diretor-presidente do Implurb, Carlos Valente, a lei cria uma alternativa moderna para situações comuns enfrentadas por proprietários de imóveis antigos. “A Lei Complementar nº 29 estabelece critérios para a regularização e compensação urbanística de edificações em desacordo com o Plano Diretor. Se o imóvel não consegue atender a exigências como afastamentos, taxa de ocupação, permeabilidade ou vagas de estacionamento, o proprietário pode dar entrada com um processo no Implurb. As não conformidades são analisadas tecnicamente e apreciadas pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU). Após o deferimento, o processo retorna ao Implurb, que calcula a compensação necessária para viabilizar a regularização”, explicou.
A medida apresenta uma forma de trazer para a legalidade construções que não seguiram normas urbanísticas, mas que não proporcionam riscos quanto à estabilidade, segurança, higiene e salubridade para a população.
Contrapartida
A compensação urbanística funciona como uma contrapartida em benefício direto da cidade, podendo ser revertida em ações como apoio à criação de áreas verdes, manutenção de unidades de conservação ou melhorias em espaços públicos. O instrumento se aplica a imóveis privados e também àqueles pertencentes à União, ao Estado e ao município, sempre com análise técnica prévia do Implurb e deliberação do CMDU.
Carlos Valente destaca que a nova lei responde a demandas recorrentes da população, muitas delas ligadas a questões familiares, sucessórias ou financeiras. “É muito comum recebermos pessoas que precisam vender o imóvel, fazer um inventário ou obter financiamento, mas não conseguem, porque não têm o Habite-se. São casas construídas há 25, 30 ou até 40 anos, e a legislação mudou ao longo do tempo. Esse instrumento vem justamente para ajudar essas pessoas a avançarem na regularização”, afirmou.
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A norma estabelece limites claros para a aplicação da compensação urbanística. Somente poderão ser regularizados imóveis que não invadam logradouros públicos ou áreas vizinhas; estejam fora de Áreas de Preservação Permanente (APP); não interfiram na segurança de voo; não estejam em áreas de risco; não apresentem riscos estruturais ou sanitários não mitigáveis; e não sejam bens tombados ou em processo de tombamento pelo patrimônio histórico.
O diretor-presidente reforça ainda o caráter preventivo da legislação e orienta os proprietários a buscarem a regularização com antecedência. “A recomendação é regularizar o imóvel enquanto está tudo tranquilo. A gente vê muita gente chegar em situação de desespero, precisando vender o imóvel para custear um tratamento de saúde, por exemplo, e descobre que nenhum banco financia sem Habite-se. Regularizar antes evita transtornos enormes quando a urgência aparece”, alertou.
O pedido de regularização não isenta o proprietário do pagamento de impostos, taxas e multas municipais, e o valor da indenização será calculado com base na área total em desacordo; valor de referência; índice de compensação; e zona fiscal (setor urbano, corredor ou zona de transição), resultando na fórmula VC = A x VR x IC x ZF, prevista na própria lei.
Com a Lei Complementar nº 29/2026, Manaus passa a contar com um instrumento moderno de gestão do território, capaz de conciliar legalidade, justiça urbanística e interesse público, ao mesmo tempo em que oferece uma nova oportunidade para quem busca regularizar seu imóvel de forma responsável.
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Texto – Claudia do Valle/ Implurb
Fotos – Arquivo/Semcom
